——河南昌煜集团公司向金地集团学习项目管理先进经验

4月23日下午，在河南昌煜集团公司容纳55人的会议室里，座无虚席。来自集团公司各单位、各项目部的管理骨干，齐聚一堂，聆听金地集团----荥阳格林小城项目部李焜副总和现场主管杨伟经理带来的《关于项目管理和成本控制》的分享。

昌煜集团与金地集团于2014年牵手合作，倾力打造郑上新区门户80万平米美好生活新典范——金地格林小城项目，引领了荥阳市房地产行业经营合作的新模式。金地集团是国内房地产界的“理科生”，以“科学筑家”为己任，已成为国内房地产上市公司综合实力前十强。

李焜副总和杨伟经理分享的主旨是，按照策划先行原则，从技术经济角度和穿插施工的手段等多个方面降低工程成本，提高施工效率，实现项目利润的最大化。主要内容如下：

一、 加强项目前期策划，做好成本前置控制工作。

1、作为房地产企业，在立项之初，首先要做好前置成本控制。即把项目的成本框定在一个范围内，并对构成项目成本的事项，逐一预测分析，拟定目标成本，围绕目标成本，对构各个成本因素，进行反复论证、比较、调整，把每项成本控制在目标范围内，最后，达到费用最小，利润最大的目的。

2、项目开发，是对一个房地产企业运营环节的考验、资金成本的考验、销售模式的考验。因此，前期楼盘定位十分关键。在实施操作上，作为房地产企业，应对项目所在地消费水平、客户实际需求、交通区位调查了解后，确定产品定位。

3、在项目手续办理实施环节，通过物探、文探，了解地下管网、地下文物情况，对原地面附属物、地面名贵树木、地质条件、水文条件、临边道路、市政管网、人防设施、通讯设施等排查清楚，通过设计图纸，公司结合技术、地勘、设计单位，进一步优化图纸设计，减少钢筋用量，从而降低成本。

4、对构成目标成本每一个事项，在项目施工前，必须解决到位。如市政管网坐标点是否提前确定到位？地下管网是否排查到位？项目范围内的名贵树木保护是否明确到位？…… 如果一个环节疏忽大意，都会带来项目工期拖延、开发协调费用增大，交房时间延长……这些不良后果，轻者给项目造成几十万的损失，重者会造成上千万、甚至上亿的的损失都有可能发生。李焜副总以国内一流房企项目开发的实例，向大家说明了因这些成本构成事项在细节方面的疏忽大意，造成损失的严重性。

二、做好施工前期准备工作。

1、项目开工前，要把内部管理文件制订好。

2、一个项目大约会签订160项合同，每个班组在进场前2个月，要把相关的合同签订完毕。

3、做好水、电、暖、气报装手续的办理工作。

三、在项目实施过程中，搞好穿插施工，降低施工成本。

1、基础施工时，以市政标高为基准，确定好坐标点、基准点。

2、在主体施工时，要做好穿插施工。如果主体为N层，砌体施工从N—5层开始，抹灰从N—8层开始，地坪作业从N---10层开始。主体完成后的2个月左右，项目具备交工条件。

3、从安全角度和周转材料使用角度讲，外架建议使用爬架；模板建议改成铝模板。施工临时道路必须进行硬化，采用预制可移动路面，便于拆除或再使用。

4、项目主体交工前，在场地具备的条件下，适时进行场地绿化。

讲解结束后，主讲人员与学习的同事们进行了热烈的现场互动，李总现场回答了大家的提问。

通过此次培训，大家感到金地集团项目管理在每个地方、每个环节都值得学习。正如河南昌煜集团公司总经理霍兆亮先生所说：通过这次培训，使大家树立了大成本观念以及大策划管理。从项目立项入手，从开发涉及的各个环节，都要提前将成本考虑清楚，把握到位，不断优化设计方案；在施工阶段，通过使用新材料、采用新工艺，提高项目精细化程度，降低工程成本。霍总表示，河南昌煜集团公司是一个重视学习、善于学习的企业，每年都会投入数十万元的预算开展各种培训，今后我们还要继续向金地集团等先进的单位学习，不断提高项目管理水平，保证工期和质量，做好成本控制。